A política de fachada ativa, concebida para estimular a ocupação dos térreos de edifícios com comércios e serviços voltados diretamente para a rua, vem apresentando resultados abaixo do esperado na cidade de São Paulo.

Levantamento recente aponta que entre 60% e 80% desses espaços permanecem desocupados, mesmo após quase uma década de incentivos previstos no Plano Diretor de 2014 e na Lei de Zoneamento de 2016. O instrumento urbanístico foi estruturado com o objetivo de promover o uso misto do solo, aumentar a circulação de pessoas, qualificar o espaço público e fortalecer a dinâmica econômica local.

Como contrapartida, o modelo conferiu benefícios relevantes às incorporadoras, especialmente a possibilidade de considerar essas áreas como não computáveis no cálculo do potencial construtivo. Na prática, isso permitiu ampliar a área vendável dos empreendimentos, aumentando sua viabilidade econômica e atratividade no mercado imobiliário.

Apesar do crescimento expressivo no número de empreendimentos com fachada ativa, a ocupação comercial não acompanhou esse avanço. Em diferentes eixos urbanos analisados, observa-se que a maioria das lojas permanece fechada, muitas vezes sem sequer serem disponibilizadas formalmente para locação, o que evidencia dificuldades estruturais na ativação desses espaços.

A elevada taxa de vacância decorre de um conjunto de fatores interligados. Entre os principais, destacam-se:

Aluguéis elevados, incompatíveis com a realidade de pequenos e médios comerciantes;
Ausência ou insuficiência de infraestrutura, especialmente vagas de estacionamento e áreas adequadas para carga e descarga;

Falhas técnicas nos projetos arquitetônicos, como pé-direito inadequado, baixa visibilidade ou limitações operacionais;

Excesso de restrições urbanísticas, sobretudo em relação à comunicação visual e padronização das fachadas;
Resistência de moradores, principalmente em empreendimentos residenciais de médio e alto padrão, quanto à instalação de atividades potencialmente geradoras de ruído ou fluxo intenso.

Como consequência, verifica-se uma distorção relevante da finalidade do instrumento. Em vez de fomentar o comércio de proximidade e fortalecer a economia local, os espaços ocupados tendem a ser absorvidos por grandes redes varejistas e serviços padronizados, que possuem maior capacidade financeira para suportar os custos envolvidos. Pequenos negócios tradicionais, por sua vez, acabam excluídos desse novo padrão de ocupação.

Além disso, há casos em que os espaços destinados à fachada ativa são subutilizados, descaracterizados ou incorporados às áreas comuns dos condomínios, o que compromete diretamente a lógica de integração entre o empreendimento e o espaço público — elemento central da política urbana que justificou sua criação.

Sob a perspectiva jurídica e urbanística, o cenário evidencia um desalinhamento entre o incentivo normativo concedido e a função social efetivamente alcançada. Isso reforça a necessidade de revisão dos parâmetros regulatórios, bem como de maior alinhamento entre planejamento urbano, viabilidade econômica e realidade do mercado.

Nesse contexto, a futura revisão do Plano Diretor representa uma oportunidade estratégica para reavaliar o modelo, corrigir distorções e aprimorar os mecanismos de incentivo, de modo a garantir maior efetividade à fachada ativa como instrumento de qualificação urbana e desenvolvimento econômico sustentável.