Estadias de curtíssima duração, short stay. O conflito nos condomínios edilícios residenciais, sobretudo por seus efeitos sobre segurança, sossego e salubridade: alta rotatividade de pessoas desconhecidas, circulação intensa nas áreas comuns e ausência de vínculo duradouro com a coletividade.

Os conceitos em disputa: residência, domicílio e hospedagem

Habitação temporária, marcada por alta rotatividade e, frequentemente, oferta de serviços (limpeza, troca de roupa de cama, recepção etc.)

A corrente que prevaleceu no STJ, quando a exploração da unidade assume caráter reiterado e profissional, com rotatividade típica de hospedagem, ela deixa de ser uso residencial e passa a configurar atividade incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção.

2021

O Tema foi enfrentado de forma pioneira em 2021, em dois julgados:

O relator originário, ministro Luis Felipe Salomão, ficou vencido: entendia tratar-se de locação por temporada, e que vedá-la violaria o direito de propriedade. Prevaleceu, porém, o voto de Raul Araújo, no caso concreto em que a unidade era explorada como verdadeiro hostel, com oferta de serviços.

Condomínios com destinação exclusivamente residencial podem validamente proibir a locação por curtíssimo prazo via plataformas, observado o quórum qualificado para deliberação.

2026

A exploração recorrente da locação por curta temporada – sobretudo via plataformas digitais – descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade, aproximando-a da lógica hoteleira e afetando segurança, sossego e salubridade.

Por isso, só é admissível se expressamente autorizada pela convenção condominial.

A divergência

A corrente vencida, sustentou que:

A proibição representa restrição não prevista em lei ao direito constitucional de propriedade.

O Tema 1.443 e a suspensão nacional (junho de 2026)

a 2ª seção afetou ao rito dos recursos repetitivos, determinando a suspensão nacional de todos os processos sobre a matéria.

A questão a ser definida é precisamente a seguinte: a cláusula de destinação residencial, por si só, basta para proibir a locação por curto período via plataformas, ou é necessária vedação expressa?

Implicação prática imediata: enquanto a tese vinculante não é fixada, persiste insegurança quanto à suficiência da mera cláusula de “uso residencial”.

Fundamento legal da vedação

CC, art. 1.228 – a propriedade deve ser exercida em consonância com suas finalidades e limites.
CC, art. 1.332, III – a convenção deve determinar o fim a que as unidades se destinam.
CC, art. 1.336, IV – é dever do condômino dar à unidade o uso compatível com sua destinação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
CC, art. 1.351 – a alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos; a mudança de destinação do edifício ou da unidade depende de unanimidade.
Lei 4.591/1964, art. 19 – direito de uso das partes e coisas comuns conforme sua destinação.
Lei 8.245/1991, art. 48 – disciplina a locação para temporada (até 90 dias), invocada por quem defende a licitude da prática como uso residencial.

Fonte: Migalhas