Este tema suscitou vivo debate durante muitos anos nos tribunais estaduais.  A cobrança de taxas de manutenção em loteamentos fechados é há muito tempo realidade em várias cidades brasileiras.
Isto porque, os loteadores passaram a fechar e a controlar os acessos, as vias e logradouros públicos dos loteamentos limitando sua utilização aos moradores e seus visitantes, além de fornecer outros serviços. Para administração destas atividades os moradores constituíram uma associação civil, a associação de moradores visando traçar diretrizes e fornecer serviços à comunidade (como por exemplo conservação de ruas e jardins, segurança, muros), mediante o pagamento de uma taxa mensal pelos proprietários de lotes.

A partir de então, várias teses foram discutidas:
(I) a existência da associação de moradores quando da aquisição do lote;
(II) a prestação efetiva do serviço e a tese do enriquecimento sem causa;
(III) a criação da associação de moradores no momento do registro de loteamento;
(IV) a falta de adesão a associação de moradores;
(V) a criação da associação de moradores após a implantação do loteamento
Com essa multiplicidade de argumentos as decisões judiciais também eram diversificadas e na maioria das vezes estavam intimamente ligadas a situação fática apresentada.
Em resumo haviam duas correntes de discussão:
(a) violação do direito constitucional da livre associação somado ao fato de falta de obrigação civil e (b) a vedação do enriquecimento sem causa o que tornaria legitima a cobrança.

Diante de tantos recursos com teses semelhantes o STJ decidiu firmar posição sobre a questão:
O entendimento firmado pelo STJ foi de que as associações de moradores como associação civil que são não podem deixar respeitar os direitos e garantias individuais previstos na Constituição Federal firmando a tese de que: “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

A repercussão da decisão poderá afetar incontáveis associações de moradores principalmente aquelas criadas após a implantação do loteamento ou condomínios de fato.

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